Brafon Brandveiligheidsmanagement ondersteunt woningcorporaties bij het structureel vormgeven van hun brandveiligheidsbeleid. Voor dit interview spraken we met Bas de Zeeuw (projectleider brandveiligheid bij Lefier), Pieter Paauw (projectleider assetmanagement & investeringen bij Lefier) en Nick Warnshuis (consultant brandveiligheid en brandveiligheidsmanager namens Brafon). Lefier is een grote woningcorporatie met een omvangrijke en diverse vastgoedportefeuille in Noord-Nederland. Brandveiligheid is daarbij een expliciete verantwoordelijkheid van Lefier zelf, waarbij zij bewust kiest voor regievoering vanuit de eigen organisatie en waar nodig externe specialistische kennis inzet.
Een belangrijk onderdeel van deze aanpak is het beheer, onderhoud en de certificering van brandmeldinstallaties (BMI). Dit vormt een substantieel en doorlopend onderdeel van de brandveiligheidsopgave en vraagt om structurele aandacht, duidelijke rolverdeling en regie vanuit Lefier.
Een aantal jaren geleden liet Lefier een prioscan uitvoeren van haar vastgoed. Op basis van de uitkomsten zijn meerdere adviespartijen benaderd om mee te denken over beleid, advies en uitvoering. Uit die verkenning kwam Brafon naar voren als voorkeurspartner om binnen de door Lefier vastgestelde koers en prioriteiten ondersteuning te bieden. In de eerste jaren werd het brandveiligheidsdossier al ondersteund door een externe brandveiligheidsmanager; sinds 2019 vervult Nick Warnshuis die rol namens Brafon. Ongeveer een half jaar later kwam Pieter Paauw in beeld, destijds als projectleider brandveiligheid. Inmiddels is hij projectleider assetmanagement & investeringen en is Bas de Zeeuw zijn opvolger als projectleider brandveiligheid. Daarmee ontstond de huidige samenwerkingsvorm, waarin Lefier nadrukkelijk opdrachtgever en regiehouder is.
Sindsdien werkt Lefier intensief samen met Brafon. Met de prioscan als vertrekpunt zijn de grootste brandveiligheidsrisico’s binnen het vastgoed stapsgewijs teruggedrongen.
Risico’s in beeld: prioscan als vertrekpunt
De basis van de huidige aanpak ligt in een prioscan die enkele jaren geleden is uitgevoerd voor de woongebouwen van Lefier (en niet voor individuele woningen). In deze prioscan zijn onder meer de bouwkundige staat, aanwezige installaties en het type gebruik en doelgroep beoordeeld. Op basis van deze factoren is via een verdeelsleutel per gebouw een risicoscore vastgesteld.
De resultaten zijn vertaald naar een prioriteitenlijst, waarbij het vastgoed met de hoogste risicoscore – de zogenoemde ‘rode locaties’ – als eerste is opgepakt. Deze locaties vormden het startpunt van de aanpak.
Nick Warnshuis, consultant brandveiligheid bij Brafon en sinds 2019 als brandveiligheidsmanager aan Lefier verbonden: “De eerste fase stond vooral in het teken van het aanpakken van gebouwen met de hoogste risico’s. Veel van deze ‘rode locaties’ zijn inmiddels opgepakt. Dat gaf Lefier de ruimte om ook andere dossiers, zoals het structureel op orde brengen van brandmeldinstallaties en certificering, en later rook- en warmteafvoerinstallaties, verder uit te werken.”
Externe brandveiligheidsmanager, intern gepositioneerd
Om de opgave goed te organiseren, werkt Lefier met een vaste brandveiligheidsadviseur van Brafon die één dag per week meedraait in de organisatie. De inhoudelijke verantwoordelijkheid, besluitvorming en prioritering liggen bij Lefier. Bas de Zeeuw vervult daarin de rol van projectleider brandveiligheid. Pieter Paauw is vanuit assetmanagement & investeringen betrokken bij de koppeling met onderhouds- en investeringsvraagstukken. Binnen deze kaders levert Brafon aanvullende specialistische kennis en capaciteit.
Warnshuis ondersteunt Lefier onder meer bij:
- het opstellen en toetsen van brandveiligheidsconcepten;
- het beoordelen van adviesrapporten;
- afstemming met gemeente en bevoegd gezag;
- begeleiding van beheer, onderhoud en certificering van brandmeldinstallaties;
- meedenken over beleidsontwikkeling en prioritering.
Pieter Paauw: “Formeel is Nick een externe collega, maar in de praktijk behandelen we hem als interne collega. Hij zit bij overleggen, kent onze organisatie goed en is makkelijk te benaderen. De lijnen zijn daarmee kort en dat werkt wel zo efficiënt.”
Structuur aanbrengen in brandmeldinstallaties
Een belangrijk en omvangrijk onderdeel van de brandveiligheidsopgave bij Lefier betreft de brandmeldinstallaties. Het gaat om circa tachtig locaties, voornamelijk in het commerciële vastgoed, waar beheer, onderhoud, inspectie en certificering structureel geborgd moeten zijn.
Pieter Paauw: “Bij mijn start zagen we een combinatie van technische vraagstukken, onvolledige documentatie en installaties die niet altijd certificeerbaar waren. Vanuit Lefier hebben we dat opgepakt en samen met Brafon gezorgd voor opschoning: installaties zijn aangepast of vervangen en documentatie is op orde gebracht. Daardoor zijn opmerkingen vanuit inspectie-instellingen en bevoegd gezag merkbaar afgenomen.”
Bas de Zeeuw vult aan: “We krijgen nu aanzienlijk minder aanvullende vragen. Dat geeft overzicht en maakt het mogelijk om vooruit te kijken en vervolgstappen te plannen.”
RWA-installaties: inhoudelijke en financiële afwegingen
Minstens zo uitdagend zijn de rook- en warmteafvoerinstallaties in de grotere complexen. Hier spelen technische haalbaarheid, kosten en (her)inrichting van het gebruik een prominente rol.
Pieter Paauw: “Je hebt te maken met gebruikers, hoge kosten en de eisen van het bevoegd gezag. Soms is de vraag: houden we een installatie in stand, brengen we die terug naar de basis, of kiezen we voor een alternatief? Met Brafon bekijken we per locatie de mogelijkheden. Dat betekent varianten doorrekenen en die vervolgens voorleggen aan het bevoegd gezag (de gemeente).”
Nick Warnshuis: “Brandveiligheid kost geld en levert niet direct een zichtbare verbetering op voor bewoners, zoals een renovatie dat wel doet. Juist daarom is het belangrijk dat elke euro die je uitgeeft, aantoonbaar bijdraagt aan (brand)veiligheid. In een aantal casussen konden we door gericht te analyseren en het gesprek met partijen aan te gaan tot oplossingen komen die zowel veilig als financieel verantwoord waren.”
Een concreet voorbeeld van dit type meedenken (los van RWA-vraagstukken) is een renovatieproject waarbij in een adviesrapport werd voorgesteld om alle kooiladders te vervangen door vluchttrappen. Een kostbare ingreep, die volgens het rapport noodzakelijk zou zijn. Op verzoek van een collega van Lefier keek Nick mee naar de vergunning en de uitgangspunten. Na het dossier te hebben doorgespit, concludeerde hij dat deze ingrijpende maatregel binnen de vergunde situatie helemaal niet nodig was. Met een kort onderbouwd advies en een toelichting in de bouwvergadering wist hij alle betrokken partijen daarin mee te krijgen. Dat ene uurtje meedenken leverde Lefier direct een forse investeringsbesparing op en maakte ruimte om de focus te leggen op maatregelen die wél nodig waren en aantoonbaar bijdragen aan het veiligheidsniveau.
Voor de komende periode staan opnieuw RWA-locaties op de planning. De verwachting is dat daarmee een aantal langlopende dossiers kan worden afgerond.
Koppeling met planmatig onderhoud en investeringen
Een belangrijke ontwikkeling binnen de aanpak van Lefier is de verschuiving van losse, incidentele brandveiligheidsmaatregelen naar een meerjarig brandveiligheidsplan. Dit plan is nadrukkelijk gekoppeld aan het planmatig onderhoud en de investeringsprogramma’s van de organisatie.
Bas de Zeeuw: “Brandveiligheid wordt steeds minder een op zichzelf staand onderwerp. We nemen het integraal mee bij groot onderhoud en verduurzamingsprojecten. Op het moment dat we toch aan een complex werken, is dat hét moment om bouwkundige en installatietechnische brandveiligheidsmaatregelen mee te nemen.”
“Voor 2026 hebben we vanuit Lefier samen met Brafon een groot aantal projecten voorbereid en opgenomen in de begroting. De uiteindelijke keuzes, prioritering en budgettering liggen daarbij bij ons. Door dit vooraf goed te organiseren, ontstaat er meer voorspelbaarheid en voorkomen we dat brandveiligheid telkens als ad-hoc vraagstuk op tafel komt.”
Leren in de keten: aannemers en interne organisatie
De gekozen lijn vraagt ook aanpassing van ketenpartners. Zeker in de beginfase was er weerstand bij aannemers en onderhoudspartijen tegen het werken met vaste werkomschrijvingen en eenduidige afspraken; men was gewend aan een andere werkwijze.
Pieter Paauw: “Door te werken met vaste werkomschrijvingen op het gebied van brandveiligheid en steeds dezelfde afspraken te gebruiken, merken we dat aannemers beter weten wat we vragen. Met een aantal partijen werken we inmiddels al langere tijd samen; mensen zijn specifiek op dit type werk ingewerkt. Dat levert minder herstelwerk, minder faalkosten en een veel soepelere afstemming op.”
Tegelijkertijd investeren Lefier en Brafon in de interne organisatie, onder meer via gerichte scholing voor opzichters en betrokken medewerkers. Daarmee wordt het bewustzijn rondom brandveiligheid in de dagelijkse praktijk vergroot.
Vertrouwen als randvoorwaarde
De samenwerking tussen Lefier en Brafon wordt gekenmerkt door vertrouwen, duidelijke rolafspraken en transparantie. Vanaf de start is expliciet vastgelegd dat Lefier opdrachtgever en regiehouder is en blijft. Dat betekent dat beleidskeuzes, prioritering en besluitvorming rondom brandveiligheid binnen de organisatie worden gemaakt. Brafon ondersteunt deze koers met specialistische kennis, ervaring en extra capaciteit. Juist deze heldere rolverdeling maakt het mogelijk om ook complexe of gevoelige dossiers open te bespreken en gezamenlijk tot gedragen, goed onderbouwde oplossingen te komen.
Les voor andere woningcorporaties
Op de vraag welke les zij andere woningcorporaties willen meegeven, is Pieter Paauw helder: “Bewustwording van brandveiligheid is cruciaal. Het is geen onderwerp dat je er zomaar even bij doet; je moet er echt bewust mee aan de slag. Dat betekent dat je als opdrachtgever zelf verantwoordelijkheid neemt, keuzes maakt en bereid bent om daar tijd, geld en capaciteit voor vrij te maken. Alleen dan kun je brandveiligheid structureel en serieus aanpakken.”
“Het inschakelen van externe expertise kan helpen om snelheid te maken en keuzes goed te onderbouwen. Als je wel iets met brandveiligheid wilt doen, maar er geen mensen, geen budget of geen tijd voor reserveert, dan komt het simpelweg niet van de grond.”
Volgens Pieter is Lefier daarin relatief vooruitstrevend: “Doordat we het onderwerp structureel oppakken en laten zien dat we hier zelf actief in zijn, krijgen we dat ook terug van de brandweer en veiligheidsregio. Op het moment dat er een keer een probleem is, merk je dat er goodwill is: men weet dat je het serieus neemt en dat je als organisatie je verantwoordelijkheid pakt.”
Nick Warnshuis onderschrijft dat beeld: “Lefier is intrinsiek gemotiveerd om dit goed te regelen. Ze hebben zelf bewust gekozen om beleid, visie en ambitie op het gebied van brandveiligheid vast te leggen en daar ook naar te handelen. Daardoor zijn we bij veel gebouwen al aan de slag voordat er überhaupt iets wordt geconstateerd. Die proactieve houding vanuit de opdrachtgever is essentieel om structureel stappen te kunnen zetten.”
Door duidelijke regie, structurele aandacht en het gericht inzetten van externe expertise heeft Lefier brandveiligheid steeds verder verankerd in haar organisatie. De samenwerking met Brafon sluit aan op deze koers en ondersteunt Lefier bij het realiseren van haar ambities op het gebied van brandveiligheid.
Door: BVM Groep Nederland
Met dank aan: Bas de Zeeuw (projectleider brandveiligheid, Lefier), Pieter Paauw (projectleider assetmanagement & investeringen, Lefier) en Nick Warnshuis (consultant brandveiligheid en brandveiligheidsmanager, Brafon).
